樓市大利好，存量房貸利率要下調(diào)了！
繼近期存量房貸小作文后，剛剛又有新進(jìn)展。彭博社報(bào)道：存量房貸利率有望下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)！
消息稱：本輪降息預(yù)計(jì)分兩步走：
第一次下調(diào)會(huì)在未來幾周內(nèi)，第二次則是明年初。關(guān)鍵是，此次下調(diào)，據(jù)傳對首套和二套房都適用。
近期市場關(guān)于存量房貸下調(diào)消息不斷！昨天有網(wǎng)傳消息稱：基本確認(rèn)房貸利率下調(diào)！
網(wǎng)傳信息甚至，還有人在預(yù)測存量房貸利率下調(diào)的節(jié)點(diǎn)：預(yù)測9月12日左右，會(huì)先降息20-50bps，然后同步下調(diào)存量房貸…
網(wǎng)傳信息各種信號(hào)顯示，存量房業(yè)主，可能真的要等到了…1、這是今年第二次傳出存量房貸利率下調(diào)的消息存量房貸利率下調(diào)，并非空穴來風(fēng)。首先，央行明確支持減輕居民利息負(fù)擔(dān)！7月26日，央行發(fā)布《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》，開篇就強(qiáng)調(diào)：將理順增量和存量房貸利率關(guān)系，有效減輕居民利息負(fù)擔(dān)，釋放公眾投資和消費(fèi)動(dòng)力。這是一個(gè)明確的官方定調(diào)，可以清晰的判斷出，央行對于下調(diào)存量房貸利率的態(tài)度。其次，美聯(lián)儲(chǔ)即將開啟新一輪降息周期這種形勢，或許將進(jìn)一步打開國內(nèi)貨幣政策空間，尤其是降息空間也將被打開。
這意味著本月LPR下調(diào)成為大概率事件。
而如果LPR繼續(xù)下調(diào)，大部分城市的首套房貸利率將跌破3%，逼近公積金2.85%。
這也可能會(huì)倒逼公積金利率，繼續(xù)下調(diào)。
一旦LPR、公積金利率下調(diào)，與存量房貸的差距將會(huì)被持續(xù)拉大。下調(diào)存量房貸利率減輕存量房主負(fù)擔(dān)，將會(huì)顯得更加迫在眉睫。
2、機(jī)構(gòu)預(yù)測：央行或在數(shù)月后下調(diào)存量利率！天風(fēng)證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)就認(rèn)為，當(dāng)下時(shí)點(diǎn)適當(dāng)調(diào)降存量房貸利率，居民消費(fèi)潛力或有望得到部分釋放，同時(shí)可遏制‘提前還貸’規(guī)模擴(kuò)大。針對降低存量房貸利率是否會(huì)對銀行造成壓力，浙商證券梁鳳潔認(rèn)為，考慮商業(yè)銀行息差壓力較大，若降按揭存量利率，預(yù)計(jì)大概率配套降存款成本，以對沖息差壓力。經(jīng)測算，存款成本分別下降5-17bp，即可完全對沖存量按揭降息影響。中金公司一份研究報(bào)告中指出，假設(shè)存量房貸利率與銀行負(fù)債成本同步調(diào)整，預(yù)計(jì)對于銀行息差的總體影響是中性的。該報(bào)告指出，即使不調(diào)整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸、經(jīng)營消費(fèi)貸置換等方式，對銀行息差形成壓力。此外，還有專家表示：存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，預(yù)計(jì)央行或在數(shù)月后下調(diào)存量房貸利率?！澳壳按媪糠抠J利率整體比新增房貸利率高約100BP，在此基礎(chǔ)上再下調(diào)50BP-80BP，我認(rèn)為是比較合理的”。不過，也有人不贊同降存量利率！有研究員認(rèn)為，房貸利率有高有低，這跟不同時(shí)期房價(jià)不同是一個(gè)道理。當(dāng)前存量首套利率已經(jīng)是貸款發(fā)放時(shí)的城市房貸利率下限，再次下調(diào)有失公平。3、剛剛央行發(fā)聲，調(diào)降利率面臨一定約束！
目前，降存量房貸利率的最大的不確定性，實(shí)際上來自銀行。昨天，央行明確表示：存貸款利率進(jìn)一步下行，還面臨一定的約束。針對下調(diào)存量房貸利率的消息，招行行長回應(yīng)：沒有收到關(guān)于轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)通知，要是真的推出存量房貸轉(zhuǎn)按揭的話會(huì)對銀行帶來負(fù)面影響。另外，廣州地區(qū)的工商銀行，把提前還房貸起步金額上調(diào)至5萬元。如果低于5萬，需要到線下網(wǎng)點(diǎn)辦理。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，跌破1.8%的“警戒線”，同比下行20BP，已至有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。其中，大型銀行二季度的凈息差水平為1.46%，同比下行21BP，亦是有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。4、存量房貸利率下調(diào)可能性很大！
那么，存量房貸利率下調(diào)是否沒有希望了？降存量有一定難度，但是，存量房貸利率的下調(diào)，雖遲必到！首先，市場深度調(diào)整期，很多人經(jīng)濟(jì)壓力陡增。一部分人無奈斷貸。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國法拍房20.2萬套，同比增加12%。另一部分人，則狠狠割肉賣房，以求快速回籠資金。這直接導(dǎo)致了，房價(jià)持續(xù)下跌，且毫無底線。看看下面這個(gè)案例，2020年買房時(shí)利率逼近6%，雖然幾經(jīng)調(diào)降目前仍高達(dá)5.23%…而當(dāng)下即便是買二套房的利率也不過3.05%，存量和增量之間，差距達(dá)到近120bp…房貸利率5.23%時(shí)，每月的房貸是5509.66元。房貸利率3.85%時(shí)，每月的房貸是4688.08元。差距足足達(dá)到821.58元。相當(dāng)于存量家庭每月少了近1000塊錢的消費(fèi)支出…這也難怪，存量業(yè)主會(huì)對利率下調(diào)望眼欲穿！在房價(jià)上漲預(yù)期下降，理財(cái)產(chǎn)品收益也都不太穩(wěn)定的情況下，很多存量業(yè)主都在提前還貸，以減輕房貸壓力，減少月供。而個(gè)人住房貸款，依然是銀行*質(zhì)的資產(chǎn)。不過截至今年6月末，全國個(gè)人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%，較2023年末減少約4100億元。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，五大國有銀行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)為24.16億元，同比減少2.40%。在這種情況下，不如調(diào)降存量房利率，大家還能撐一撐，房貸也就不著急還了。目前九江房貸利率如下：
首套3.4%、二套3.95%
公積金首套2.85%，二套3.325%
雖然處于歷史低位，但相較于廣州、南京、杭州、蘇州，九江房貸利率仍處于高位，有下調(diào)的空間。
廣州：最低可以做到2.9%。
南京：有銀行首套、二套均已執(zhí)行2.95%的利率（LPR-90bp）。蘇州：有銀行可執(zhí)行2.9%的房貸利率，而且大部分主流銀行首套房貸款利率也已下調(diào)至3%以下，有中介表示，目前統(tǒng)一都能做2.95%了，包括小銀行也是。
杭州：首套3.15%、二套3.25%。
佛山：有銀行表示，最低可以做到2.9%，但要看貸款額度。
預(yù)計(jì)接下來九江房貸利率將迎來下調(diào)。
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